Compradores extranjeros: lo que prepara la agencia

Para vender una vivienda a un comprador extranjero, la agencia tiene que preparar tres cosas más que con un comprador que vive en España: que tenga a tiempo su número de identidad de extranjero (NIE), que su identificación quede bien documentada desde el principio y que la comunicación —a menudo a distancia y en otro idioma— no deje nada a la interpretación. El resto de la operación sigue las mismas fases que cualquier compraventa, pero con más margen en los plazos. Este artículo repasa cada punto desde el lado de la agencia.

El NIE: qué es y cuándo pedirlo

El NIE es el número con el que se identifica en España a una persona extranjera, y quien se relaciona con España por sus intereses económicos tiene que solicitarlo. El Reglamento de extranjería, aprobado por el Real Decreto 1155/2024, dice en su artículo 205 que las personas extranjeras que por sus intereses económicos, profesionales, sociales o de cualquier otra índole se relacionen con España serán dotadas, a los efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial.

Ese mismo artículo establece que quienes se relacionan con España por sus intereses económicos, profesionales o sociales deberán interesar de la Dirección General de la Policía la asignación del número, siempre que no se encuentren en España en situación irregular y comuniquen los motivos por los que lo piden. Pueden solicitarlo directamente o a través de las Oficinas de Extranjería o Comisarías de policía y, si no están en España, a través de las Oficinas Consulares de España en el exterior.

Para la agencia, la consecuencia práctica es una sola: pregunta por el NIE en cuanto el comprador muestre un interés serio, no cuando se fije la fecha de la escritura. Si todavía no lo tiene, que empiece a pedirlo ya y que te avise cuando lo tenga.

Identificar al comprador desde el primer día

La identificación del cliente no depende de su nacionalidad. La Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, incluye en su artículo 2 entre los sujetos obligados a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles, y su artículo 3 establece que los sujetos obligados identificarán a cuantas personas físicas o jurídicas pretendan establecer relaciones de negocio o intervenir en cualesquiera operaciones, y que comprobarán la identidad de los intervinientes mediante documentos fehacientes con carácter previo a la relación de negocios o a la operación.

Con un comprador extranjero, este paso se complica si la relación es a distancia, así que conviene hacerlo pronto y con calma. Qué documentos valen y qué más tiene que hacer la agencia depende de la normativa vigente en cada momento: lo explicamos en prevención del blanqueo en una inmobiliaria y conviene revisarlo con tu asesor.

Compradores a distancia: visitas e información

Con un comprador extranjero, la operación puede empezar antes de que pise la vivienda. Para que la decisión no se base en suposiciones:

• Información completa por escrito: superficie, estado, gastos, calificación energética y las fotos en el orden en que se recorre la vivienda.
• Una visita guiada por videollamada, sin cortar las partes menos bonitas, y con tiempo para preguntas.
• El entorno: servicios, transporte, ruido, todo lo que una foto no cuenta.
• Por escrito lo importante: lo que el comprador pregunta y lo que se le contesta, para que nadie lo recuerde distinto semanas después.

Si va a viajar para ver la vivienda, organiza ese viaje como una agenda de varias visitas y deja preparadas las que encajan con su demanda; lo explicamos en cómo organizar las visitas inmobiliarias.

Idioma y documentos: que nadie firme lo que no entiende

Si el comprador no domina el español, el riesgo no es solo de comunicación: es que firme algo sin entenderlo. Tres precauciones:

1. Que los documentos clave —la oferta, el contrato de arras— le lleguen con tiempo para leerlos, traducidos si hace falta.
2. Que sepa quién le asesora a él: la agencia trabaja para la operación, pero el comprador puede querer su propio abogado.
3. Que la notaría sepa con antelación que el comprador es extranjero y en qué idioma se maneja, para que lo tenga previsto el día de la firma.

El contenido de las arras y su función lo tratamos en contrato de arras: lo que debe saber la agencia.

El pago y los plazos

Cómo va a pagar el comprador cambia los plazos de toda la operación. No es lo mismo un comprador que paga con fondos ya disponibles en España que uno que necesita traer el dinero de fuera, o que busca financiación en un banco español. Pregúntalo desde la primera oferta y apúntalo, porque de ahí sale el plazo realista hasta la escritura. Y deja margen: las gestiones desde el extranjero pueden requerir más tiempo y más pasos.

Las fases de la operación son las de siempre; las tienes en fases de una compraventa: de la oferta a la notaría.

Su demanda y su ficha, como las de cualquier comprador

Un comprador extranjero no debería vivir en una hoja aparte ni en los mensajes del agente que lo atendió. Su demanda se registra igual que la de cualquiera (tipo, zona, presupuesto, dormitorios, superficie), con su idioma y su forma de contacto preferida, para que cualquier compañero pueda atenderle. Si tu agencia trabaja mucho con extranjeros, el idioma y el país pueden ser datos que te ayuden a organizar el trabajo, siempre que los pidas porque los necesitas.

Cómo lo resuelve InmoCenter

InmoCenter no tramita el NIE ni hace la diligencia debida por la agencia: eso sigue siendo tarea del comprador y de la agencia con sus asesores. Lo que hace es que el comprador de fuera esté tan bien registrado como cualquier otro. Lo tienes en funcionalidades:

• Su demanda, comparable: cada demanda recoge tipo, zona, presupuesto, dormitorios y superficie, y queda vinculada al contacto.
• Una sola ficha: una persona puede ser compradora y propietaria a la vez, con sus demandas, visitas, operaciones y estudios en la misma ficha. Las operaciones no entran en todos los planes.
• Cómo paga: cada oferta guarda cómo se paga, porque cambia mucho lo que vale una oferta.
• Desde cualquier sitio: funciona en el navegador, en app.inmo.center; no hay que instalar nada y se entra desde el ordenador o el móvil.