Contrato de arras: lo que debe saber la agencia

El contrato de arras es el documento con el que comprador y vendedor dejan reservada una compraventa, normalmente con la entrega de una cantidad, antes de firmar la escritura. Para la agencia es el momento más delicado de la operación: lo que se pacte en él decide qué pasa si alguien se echa atrás. El Código Civil solo regula de forma expresa un tipo, las arras que permiten desistir, así que el documento tiene que decir con claridad qué función tiene el dinero entregado. Este artículo explica qué mirar, qué debe recoger y hasta dónde llega el papel de la agencia.

Qué son las arras y qué dice el Código Civil

Las arras son una cantidad que una parte entrega a la otra al cerrar el acuerdo de compraventa, antes de la escritura. Sirven para dar seriedad al compromiso y para fijar qué ocurre si la operación no llega a firmarse.

El Código Civil se ocupa de ellas en un solo artículo. Su artículo 1454 dice: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Es decir: con ese tipo de arras, cualquiera de las dos partes puede desistir, el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo por duplicado.

El problema es que no todas las cantidades que se entregan al reservar una vivienda funcionan así. Depende de lo que se haya pactado, y si el documento no lo dice con claridad, el conflicto llega cuando alguien quiere irse.

Tres funciones posibles del dinero entregado

En la práctica, el dinero que se entrega al firmar unas arras puede cumplir una de estas tres funciones, y el documento tiene que dejar escrito cuál:

Según el artículo 1124 del Código Civil, la facultad de resolver se entiende implícita en las obligaciones recíprocas y el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Y el artículo 1152 establece que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

Cuál conviene en cada caso no lo decide la agencia: lo deciden las partes, con el asesoramiento que necesiten. Lo que sí es tarea de la agencia es que el texto no deje lugar a dudas.

Qué comprobar antes de firmar

Antes de que comprador y vendedor firmen las arras, la agencia debería tener resueltas estas preguntas, porque después cada sorpresa se convierte en un conflicto:

• Quién vende de verdad: que quien firma es el titular del inmueble y, si son varios, que firman todos o hay poder suficiente.
• Cargas: si el inmueble tiene hipoteca u otras cargas y cómo se cancelan antes o en la escritura, consultando la información del Registro de la Propiedad.
• Ocupación: si está libre, alquilado u ocupado, y cuándo se entrega.
• Cómo paga el comprador: al contado, con hipoteca ya concedida, pendiente de que se la den o si tiene que vender antes su casa. No es lo mismo, y conviene saberlo antes de fijar plazos.
• Plazo realista hasta la escritura: el que permita al comprador tener su financiación y al vendedor, la documentación.

Qué debe recoger el documento

Un contrato de arras claro recoge, como mínimo:

1. La identificación de comprador y vendedor, y del inmueble (con su referencia registral y catastral).
2. El precio total de la compraventa y la cantidad que se entrega ahora.
3. La función de esa cantidad, dicha con todas las letras: si permite desistir conforme al artículo 1454, si es solo señal a cuenta del precio o si es una pena pactada.
4. El plazo máximo para firmar la escritura y qué pasa si se supera.
5. Qué ocurre si el comprador no obtiene la financiación, si así se acuerda.
6. El estado en que se entrega el inmueble y cuándo.

El texto final conviene que lo revise un abogado o el notario que vaya a autorizar la escritura, sobre todo cuando hay financiación pendiente, varias personas vendiendo o el inmueble está alquilado.

El papel de la agencia y sus límites

La agencia acerca a las partes, prepara la información y coordina los plazos; no asesora jurídicamente salvo que tenga a alguien habilitado para hacerlo. En la práctica, su trabajo en esta fase es:

• Explicar a las dos partes, por igual, qué están firmando y qué función tiene el dinero.
• Reunir la documentación del inmueble y del comprador antes de la firma.
• Dejar constancia de cada paso: la oferta, su aceptación, la firma de las arras y las fechas pactadas.

Si el propietario te dio un encargo por escrito, revisa también qué dice sobre este momento; lo explicamos en hoja de encargo inmobiliaria: qué debe recoger.

De la oferta aceptada a las arras: que quede registrado

Las arras suelen llegar después de una oferta que el propietario ha aceptado. Ese tramo es donde más se pierde información si solo vive en el correo y el teléfono: qué se ofreció, qué contestó el propietario, qué condiciones se acordaron y qué fecha se fijó para la escritura. Llevar la operación por fases, con todo apuntado en la ficha del inmueble y del comprador, evita dos problemas: dos ofertas aceptadas por el mismo piso y un plazo que vence sin que nadie lo vea.

Si todavía trabajas sin una herramienta que conecte inmuebles, compradores y operaciones, lo explicamos en qué es un CRM inmobiliario.

Cómo lo resuelve InmoCenter

InmoCenter no redacta ni revisa contratos de arras: eso es cosa de las partes y de sus asesores. Lo que hace es que el camino hasta ellas quede ordenado y a la vista. Lo tienes en funcionalidades:

• Ofertas con su historia: las ofertas quedan registradas por inmueble, con su historia, y cada una guarda cómo se paga (al contado, con hipoteca ya concedida, pendiente de que le den la hipoteca o si tiene que vender antes su casa).
• El propietario, primero: antes de aceptar una oferta hay que contársela al propietario.
• Aceptar es humano: aceptar una oferta es una acción humana, la acepta una persona con su sesión y su responsabilidad, y no puede haber dos ofertas aceptadas para el mismo inmueble.
• Operación por fases: cada operación avanza por fases visibles para todo el equipo, con su propiedad, su comprador y su responsable. Las operaciones no entran en todos los planes.

Puedes ver el recorrido completo en cómo funciona.