Prevención del blanqueo en una inmobiliaria

La prevención del blanqueo de capitales en inmobiliarias parte de un hecho: la Ley 10/2010 incluye entre sus sujetos obligados a quienes ejercen profesionalmente la intermediación en la compraventa de inmuebles, y en los alquileres a partir de ciertos importes. Para tu agencia, eso significa identificar a quien interviene, conocer al titular real y el propósito de la operación, examinar lo que no cuadra, comunicarlo cuando hay indicio y conservar la documentación. Aquí tienes qué dice la ley en cada punto y una lista para revisar tu procedimiento.

Tu agencia, sujeto obligado

Si intermedias en compraventas, la ley te incluye. El artículo 2.1.l) de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo cita a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles.

En alquiler, la misma letra solo alcanza a los arrendamientos que impliquen una transacción por una renta total anual igual o superior a 120.000 euros o una renta mensual igual o superior a 10.000 euros. Por debajo de esos importes, la intermediación en alquiler no entra en esa letra.

Trabajar solo no te deja fuera. El artículo 26 ter prevé que, en el caso de empresarios o profesionales individuales, el representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión sea el titular de la actividad.

Identificar a quien interviene y al titular real

Antes de cerrar nada, tienes que saber con quién tratas. Según el artículo 3, los sujetos obligados identificarán a cuantas personas físicas o jurídicas pretendan establecer relaciones de negocio o intervenir en cualesquiera operaciones. Y comprobarán su identidad mediante documentos fehacientes con carácter previo a la relación de negocios o a la operación.

Con eso no basta cuando hay alguien detrás. El artículo 4 obliga a identificar al titular real y a adoptar medidas adecuadas para comprobar su identidad, también antes de la relación o de la operación. La ley considera titular real, entre otros, a la persona o personas físicas por cuya cuenta se pretenda establecer una relación de negocios o intervenir en cualesquiera operaciones, y a quienes en último término posean o controlen, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica.

En la práctica: si el comprador es una sociedad, identificar a quien firma es solo el principio.

Estos datos no dependen del consentimiento del cliente. El artículo 32 de la ley ampara su tratamiento en el artículo 6.1.c) del RGPD, sin precisar el consentimiento del interesado, y excluye para esos tratamientos la atención de los derechos de los artículos 15 a 22 del RGPD. Para el resto de datos de tus clientes, repasa lo básico de la protección de datos en una inmobiliaria.

Conocer el propósito y seguir la relación

Identificar no es suficiente: la ley pide entender la operación. El artículo 5 establece que los sujetos obligados obtendrán información sobre el propósito e índole prevista de la relación de negocios y recabarán de sus clientes información a fin de conocer la naturaleza de su actividad profesional o empresarial. El artículo 6 añade el seguimiento continuo de la relación, incluido el escrutinio de las operaciones, para que coincidan con lo que se sabe del cliente y de su perfil de riesgo, incluido el origen de los fondos.

No todo se aplica con la misma intensidad. El artículo 7.1 permite determinar el grado de aplicación de las medidas de los artículos 4, 5 y 6 en función del riesgo y del tipo de cliente, relación de negocios, producto u operación, recogiéndolo en la política expresa de admisión de clientes. Pero el artículo 7.3 marca el límite: no se establecerán relaciones de negocio ni se ejecutarán operaciones cuando no puedan aplicarse las medidas de diligencia debida.

Examinar lo que no cuadra y comunicarlo

Cuando algo no encaja, la ley pide pararse a mirarlo. El artículo 17 manda examinar con especial atención cualquier hecho u operación, con independencia de su cuantía, que por su naturaleza pueda estar relacionado con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, reseñando por escrito los resultados. En particular, toda operación o pauta de comportamiento compleja, inusual o sin un propósito económico o lícito aparente, o que presente indicios de simulación o fraude.

Si tras ese examen hay indicio o certeza, el artículo 18 exige comunicarlo por iniciativa propia al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias, incluso si se trata de la mera tentativa, y la comunicación se efectuará sin dilación. Ese Servicio Ejecutivo es el Sepblac, que se presenta como la Unidad de Inteligencia Financiera de España.

Hay una regla que tiene que conocer todo el equipo: el artículo 24 prohíbe revelar al cliente o a terceros que se ha comunicado información al Servicio Ejecutivo de la Comisión o que se está examinando una operación por si pudiera estar relacionada con el blanqueo de capitales.

Conservar la documentación

Todo lo anterior tiene que poder demostrarse después. El artículo 25.1 establece que los sujetos obligados conservarán durante un período de diez años la documentación en que se formalice el cumplimiento de sus obligaciones. Transcurridos cinco años desde la terminación de la relación de negocios o la ejecución de la operación ocasional, esa documentación solo será accesible por los órganos de control interno y, en su caso, por los encargados de su defensa legal.

Entre lo que hay que guardar, la ley cita la copia de los documentos exigibles en aplicación de las medidas de diligencia debida, durante un periodo de diez años desde la terminación de la relación de negocios o la ejecución de la operación.

Políticas, representante y formación

La diligencia caso a caso necesita un marco escrito. El artículo 26.1 pide aprobar por escrito y aplicar políticas y procedimientos adecuados en materia de diligencia debida, información, conservación de documentos, control interno, evaluación y gestión de riesgos, garantía del cumplimiento y comunicación. El apartado 2 añade una política expresa de admisión de clientes, con precauciones reforzadas respecto de los que presenten un riesgo superior al promedio.

Además, el artículo 26 ter pide designar un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión, y el artículo 29 pide que los empleados conozcan las exigencias derivadas de la ley, con cursos específicos de formación orientados a detectar las operaciones que puedan estar relacionadas con el blanqueo y a saber cómo proceder.

La propia ley deja al desarrollo reglamentario algunas excepciones y detalles, así que revisa cómo se aplica a tu agencia con un asesor especializado o con la asociación profesional de tu zona. Si estás empezando, súmalo a los requisitos para abrir una inmobiliaria.

Lista de comprobación

• Sabes si intermedias en compraventas o en alquileres por encima de los importes de la ley.
• Cada interviniente queda identificado con documento fehaciente antes de la operación.
• Cuando interviene una sociedad, sabes quién es el titular real.
• Anotas el propósito de la operación y la actividad del cliente.
• Hay un procedimiento para el examen especial y sus resultados quedan por escrito.
• Está claro quién comunica al Servicio Ejecutivo y cómo, y el equipo sabe que no puede revelarlo.
• La documentación se guarda el plazo legal, con el acceso restringido que fija la ley.
• Tienes políticas por escrito, política de admisión de clientes, representante designado y formación del equipo.

Qué hace InmoCenter y qué no

Conviene decirlo claro: InmoCenter no hace la diligencia debida por tu agencia. Identificar, comprobar documentos, valorar el riesgo, examinar y comunicar es trabajo de tu agencia, con sus procedimientos y su responsable. Lo que sí te da es el contexto de cada operación ordenado:

• Personas. Una persona puede ser compradora y propietaria a la vez, con sus demandas, visitas, operaciones y estudios en la misma ficha.
• Operaciones. Cada operación avanza por fases visibles para todo el equipo, con su propiedad, su comprador y su responsable.
• Ofertas. Las ofertas quedan registradas por inmueble, con su historia: qué se ha ofrecido de verdad por ese piso. Cada oferta guarda cómo se paga: al contado, con hipoteca ya concedida, pendiente de que le den la hipoteca o si tiene que vender antes su casa.
• Equipo. Cada agente trabaja con su cartera, sus visitas y sus operaciones; la dirección ve la actividad completa.
• Datos. Los datos de una inmobiliaria no son visibles para otras, y pueden exportarse cuando lo necesites.

Las operaciones no entran en todos los planes. Tienes todas las áreas en las funcionalidades de InmoCenter y la visión general en InmoCenter, el software de gestión para agencias inmobiliarias.