Valorar un inmueble por comparables: método del agente

La valoración de inmuebles por comparación consiste en estimar lo que puede valer un inmueble a partir de lo que se ha pagado u ofrecido por otros parecidos de su zona, los testigos, después de corregir sus diferencias de superficie, estado, planta o extras. Es el método con el que un agente sostiene el precio de salida que propone al propietario. No es una tasación: la Orden ECO/805/2003, que describe el método de comparación con detalle, regula la valoración de inmuebles para ciertas finalidades financieras. Aquí tienes el método paso a paso, qué tomar de esa orden y cómo presentárselo al propietario.

Qué es valorar por comparación

Valorar por comparación es buscar inmuebles parecidos al que vas a captar, saber a cuánto se vendieron o cuánto se ofreció por ellos y ajustar ese precio por lo que los diferencia. La Orden ECO/805/2003 lo resume en dos definiciones de su artículo 4 que sirven a cualquier agente.

• Comparables: inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.
• Homogeneización: el procedimiento que analiza las características del inmueble en relación con otros comparables para deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa homogeneizado para aquél.

La propia orden también los llama testigos cuando habla de ponderarlos. Usaremos las dos palabras.

Valoración del agente y tasación: no son lo mismo

Tu valoración es una estimación comercial para fijar un precio de salida; una tasación es otra cosa, con sus propias reglas. El artículo 1 de la orden dice que tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades de su ámbito. Su artículo 2 las enumera, empezando por la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito. Y su artículo 4 define al tasador como el profesional que debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Consecuencia práctica: no llames tasación a tu estudio ni lo presentes como si lo fuera. Si la operación necesita una tasación, la hará quien corresponda, y puede no coincidir con tu cifra. Lo que sí puedes tomar de la orden es su disciplina de método, que es exigente y está escrita.

Paso 1: elegir los testigos

Un buen testigo se parece al inmueble en lo que más pesa en el precio: la zona, el tipo, la superficie, el estado y la antigüedad. Busca primero en la misma calle o el mismo barrio y amplía solo si no tienes suficientes.

No todos los precios valen lo mismo. El artículo 22.1.b de la orden pide basarse en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas. Ordena tus testigos así:

1. Vendidos: lo que alguien pagó de verdad. Son los mejores, si son recientes.
2. Ofrecidos: lo que un comprador puso por escrito por un inmueble parecido, aunque no se cerrara.
3. Pedidos: lo que piden otros anuncios de la zona. Sirven para saber contra qué compites, no para fijar el valor: lo que se pide no es lo que se paga.

¿Cuántos? Para una tasación de la orden, el artículo 21.1.c exige disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Tu valoración comercial no está sujeta a esa orden, pero la cifra sirve de vara de medir: con dos testigos no tienes un método, tienes una anécdota. Y antes de usarlos, descarta los raros. El artículo 22.1.c pide contrastar aquellos precios que resulten anormales para eliminar los que no cumplan las condiciones de la definición de valor de mercado, que exige, entre otras cosas, que entre vendedor y comprador no exista vinculación previa alguna. Una venta entre familiares no te dice cómo está el mercado.

Paso 2: homogeneizar las diferencias

Homogeneizar es convertir el precio de cada testigo en lo que valdría si fuera igual que tu inmueble. El artículo 22.1.d de la orden pide hacerlo con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate, e indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total. Para un agente, lo más claro es trabajar con el precio por metro cuadrado y aplicar un ajuste por cada diferencia relevante:

• Estado: reformado, para actualizar o para reformar entero.
• Planta y ascensor: una tercera sin ascensor no compite con una tercera con él.
• Luz y orientación: exterior o interior.
• Extras: terraza, garaje o trastero, si se venden incluidos.

Compara siempre la misma superficie. Si un testigo da metros construidos y otro útiles, no son comparables tal cual: la orden pide, cuando se utilice una superficie distinta a la útil comprobada, incluir en la homogeneización un coeficiente que incorpore el efecto de una relación distinta entre la superficie adoptada y la útil en los comparables y en el inmueble valorado.

Un ejemplo con cifras inventadas

Supón que valoras un piso de 90 metros construidos, en tercera planta con ascensor y para actualizar. Estos son tus testigos, todos inventados para el ejemplo:

Con A, B y C, el precio homogeneizado queda entre 1.944 y 1.980 por metro, y para 90 metros sale un rango de unos 175.000 a 178.000. Los ajustes del ejemplo son ilustrativos: los tuyos tienen que salir de tu mercado y poder explicarse.

Paso 3: presentárselo al propietario

Al propietario no le convence una cifra; le convence ver de dónde sale. Llévale una página con los testigos, sus diferencias y tu ajuste, y separa lo vendido, lo ofrecido y lo que se pide. No hace falta decir quién vendió ni quién compró: basta con la zona, la superficie, el estado, la fecha y el precio.

Dale un rango, no un número redondo, y explica en qué punto propones salir y por qué. Si el propietario quiere salir por encima, acordad desde el principio cuándo se revisa: tras un número de visitas o de semanas sin ofertas. Esa revisión, y el precio de salida, conviene dejarlos escritos en la hoja de encargo inmobiliaria. Y el anuncio tiene que decir lo mismo que la ficha: lo explicamos en cómo redactar un anuncio inmobiliario.

Lista de comprobación

• Testigos de la misma zona y el mismo tipo, recientes.
• Separados en vendidos, ofrecidos y pedidos.
• Descartados los precios anormales, con el motivo apuntado.
• La misma superficie en todos: útil o construida.
• Un ajuste por cada diferencia que pese, explicado en una línea.
• Un rango, no un número, y el punto de salida propuesto.
• Una fecha o un número de visitas para revisar el precio.
• Ni la palabra tasación ni datos de quién vendió o compró.

Cómo te ayuda InmoCenter

El precio que propones sale de tu método y de tu criterio. Lo que InmoCenter guarda son los datos con los que lo construyes y con los que lo revisas después:

• Tus inmuebles como testigos. Fotografías, precio, ubicación, estado, características, nivel de confidencialidad y propietario en una sola ficha, con planta, ascensor, estado de conservación y año de construcción. Cada inmueble está disponible, reservado, vendido o alquilado, así que lo que vendiste sigue en tu cartera.
• Lo que se ofreció de verdad. Las ofertas quedan registradas por inmueble, con su historia, y cada una guarda cómo se paga, porque cambia mucho lo que vale una oferta. La contraoferta del propietario también queda registrada.
• La distancia, sin adjetivos. La oferta se compara con lo que se pide con un número y su frase: el sistema no dice si es buena o baja.
• Lo que dicen las visitas. El parte de la visita lleva casillas, entre ellas que el precio les parece alto. Con menos de cuatro visitas con parte no se resume nada; con cuatro o más, se ve qué se repite. El precio no lo decide el sistema.

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