Cómo redactar un anuncio inmobiliario sin prometer de más

Para saber cómo redactar un anuncio inmobiliario, piensa en el orden en que lo lee un comprador: un titular concreto, un primer párrafo con lo esencial (tipo de inmueble, zona, superficie, dormitorios y lo que lo distingue) y, después, la distribución, el estado, el entorno y las condiciones. Cada dato tiene que coincidir con la ficha del inmueble y poder demostrarse, y el texto no promete lo que la vivienda no da: ni adjetivos vacíos, ni metros dudosos, ni rentabilidades. La publicidad de viviendas tiene además sus propias reglas, que repasamos más abajo.

La estructura: de lo esencial al detalle

Un buen anuncio va de lo general a lo concreto, para que quien no encaja lo sepa de un vistazo y quien encaja quiera ver la casa. Un esquema que sirve para casi cualquier vivienda:

1. Titular: qué es y dónde está, con el rasgo que más pesa.
2. Primer párrafo: tipo, zona, superficie, dormitorios, baños y lo que distingue a este inmueble de los demás de la zona.
3. Distribución: cómo se recorre la casa, estancia por estancia, en el mismo orden que las fotos.
4. Estado: si está para entrar a vivir, reformado (y qué se reformó) o para reformar.
5. Edificio y entorno: planta, ascensor, orientación, servicios cercanos y transporte, sin exagerar distancias.
6. Condiciones: si incluye garaje o trastero, gastos que conviene conocer y desde cuándo está disponible.

El texto y las fotos se leen juntos: si el anuncio dice «cocina reformada», la foto de la cocina tiene que enseñarlo. Cómo hacer y ordenar las fotos lo contamos en fotos inmobiliarias: calidad, orden y qué evitar.

El titular y el primer párrafo

El titular dice qué es, dónde está y por qué destaca, sin mayúsculas ni signos de exclamación. Compara:

• «¡¡OPORTUNIDAD ÚNICA!! Piso espectacular».
• «Piso de tres dormitorios con terraza junto al mercado de abastos».

El primero no dice nada que el comprador pueda usar para decidir; el segundo le deja saber en una línea si le interesa. Lo mismo vale para el primer párrafo: si en tres frases no ha quedado claro el tipo, la zona, el tamaño y lo que tiene de bueno, el resto del texto no lo arregla.

Escribe para quien busca en esa zona, no para quien ya conoce la casa. «Muy luminoso» dice poco; «salón con dos ventanas a la calle y orientación sur» se puede comprobar en la visita.

Los datos tienen que cuadrar con la ficha

Cada dato del anuncio sale de la ficha del inmueble y coincide con ella. Si el precio cambia, cambia en la ficha y en el anuncio a la vez; si se escribe a mano en dos sitios, tarde o temprano uno de los dos se queda atrás.

Los datos que más se descuadran:

• Superficie: di si es útil o construida, y no mezcles una con otra entre el titular y el texto.
• Dormitorios y baños: un despacho sin ventana no es un dormitorio, y un aseo no es un baño completo.
• Precio: el que pactaste con el propietario en el encargo, sin redondeos que luego no se sostienen. Qué recoger en ese documento está en la hoja de encargo inmobiliaria.
• Planta, ascensor y anexos: si el garaje o el trastero se venden aparte, dilo.
• Estado de ocupación: si está alquilado u ocupado, el comprador tiene que saberlo antes de la visita.

Antes de afirmar algo, pregúntate si tienes con qué demostrarlo: una nota, un plano, una factura de la reforma. Lo que no puedas demostrar, no lo escribas como hecho.

Qué evitar: adjetivos vacíos, metros dudosos y promesas

Lo que más resta a un anuncio es lo que el comprador no puede comprobar o lo que, al comprobarlo, resulta no ser cierto.

• Adjetivos vacíos: «espectacular», «de ensueño», «único», «oportunidad». Cámbialos por el hecho que los justifica.
• Metros dudosos: sumar la terraza, la parte de zonas comunes o un altillo sin decirlo, o redondear al alza.
• Promesas de rentabilidad o revalorización: «ideal inversores, alta rentabilidad», «se revaloriza seguro». Nadie puede asegurar lo que hará el mercado.
• Silencios que importan: callar que no hay ascensor en un cuarto piso o que la vivienda tiene un inquilino.
• Datos que no son del anuncio: el nombre del propietario, los motivos personales de la venta o la dirección exacta si no se ha decidido publicarla. Los datos de tus clientes tienen sus propias reglas, que repasamos en protección de datos en una inmobiliaria.
• Entorno a medida: «a cinco minutos de todo» o «al lado del metro» cuando no lo está.

Lo que dice la norma sobre la publicidad de viviendas

La publicidad de viviendas que hace una agencia para consumidores tiene reglas propias, y apuntan en la misma dirección que el sentido común: decir la verdad y no callar lo importante.

El Real Decreto 515/1989 se aplica a la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas que se haga en el marco de una actividad empresarial o profesional y vaya dirigida a consumidores (artículo 1.1). Según su artículo 2, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido. El artículo 3.1 añade que se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios y que no silenciará datos fundamentales.

Y el artículo 3.2 explica por qué no conviene prometer de más: los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato.

Con carácter general, la Ley 3/1991, de Competencia Desleal, considera desleal por engañosa, en su artículo 5.1, cualquier conducta que contenga información falsa o información que, aun siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error a los destinatarios, siendo susceptible de alterar su comportamiento económico, cuando incide, entre otros aspectos, en las características principales del bien.

Y de pasada: el Real Decreto 390/2021 dispone en su artículo 15.2 que la etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. Tenla preparada antes de publicar.

Lista de comprobación antes de publicar

• El titular dice qué es, dónde está y qué lo distingue.
• El primer párrafo deja claro tipo, zona, superficie, dormitorios y baños.
• Superficie útil o construida, dicha y sin mezclar.
• Precio, planta, anexos y estado coinciden con la ficha.
• Se dice si la vivienda está terminada o en construcción, y si está ocupada o alquilada.
• Ningún adjetivo sin un hecho detrás, ninguna promesa de rentabilidad.
• Ningún dato del propietario ni dirección que no se haya decidido publicar.
• La etiqueta energética lista para acompañar al anuncio.
• El texto y las fotos cuentan lo mismo.
• Lo ha leído otra persona de la agencia antes de publicarlo.

Cómo lo resuelve InmoCenter

InmoCenter es un software de gestión inmobiliaria para pequeñas y medianas agencias, y parte de una idea: el anuncio sale de la ficha, no al revés.

• Una sola ficha: fotografías, precio, ubicación, estado, características, nivel de confidencialidad y propietario en una sola ficha. La propiedad que das de alta es la misma que aparece en tu portal, en el cruce, en la operación, en la visita y en la documentación.
• Catálogo y feed: la cartera se reutiliza en el catálogo público de la agencia y en un feed estándar que se actualiza automáticamente, así que no hay que copiar el texto a mano en cada sitio.
• Qué falta para publicar: sin título del anuncio, precio, descripción y superficie, el inmueble no queda listo para publicar, y el título provisional no vale para publicar. Si la descripción tiene menos de 250 caracteres, aparece como pendiente.
• Publicar es de una persona: publicar sigue siendo una decisión humana: el sistema solo habilita el botón.
• Si se usa IA para el borrador: redactar el anuncio con IA viene apagado; si el dueño lo enciende, lo que escribe el modelo se comprueba con aritmética: si una cifra no cuadra con la ficha, el anuncio no se puede aprobar sin que una persona lo resuelva.

Puedes ver cómo se conecta la ficha con el resto de áreas en las funcionalidades de InmoCenter.