Superficie útil y construida: qué es cada una

La superficie útil y construida no son dos maneras de decir lo mismo. La útil es el suelo que queda dentro de la vivienda, medido por la cara interior de sus muros exteriores; la construida suma además lo que ocupan tabiques, pilares y muros, y puede incluir o no la parte que le toca de las zonas comunes. En un mismo piso las cifras se separan, y un anuncio que dice «90 m²» sin aclarar cuáles invita a discutir en la visita. Aquí tienes las definiciones oficiales, de dónde sale cada dato, qué poner en el anuncio y cómo dejarlo en la ficha.

Las definiciones oficiales

Las definiciones precisas de cada superficie están en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, la norma sobre valoración de bienes inmuebles para ciertas finalidades financieras. Tu anuncio no es una tasación, pero usar su vocabulario te permite hablar el mismo idioma que el tasador que pueda ver el piso más adelante.

Superficie útil

La orden la define como la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Y deja fuera varias cosas: no cuenta como útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados, ni el suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Añade una precisión que conviene tener presente: no se considera superficie útil la ocupada por los espacios exteriores. Si la vivienda tiene terraza, anúnciala aparte, con sus metros.

Superficie construida sin partes comunes

Es la superficie útil sin excluir lo que ocupan esos elementos interiores, e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 si son de fachada o medianeros, o al 50 por 100 si se comparten con otros elementos del mismo edificio, como la pared con el piso de al lado.

Superficie construida con partes comunes

Es la construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio: portal, escaleras, rellanos y el resto de zonas que comparten los vecinos.

La orden usa además un cuarto término, la superficie comprobada: el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Un mismo piso, tres cifras

Las tres superficies pueden ser ciertas a la vez para la misma vivienda; lo que confunde es dar una sin decir cuál es. Un ejemplo con cifras inventadas: un piso con 72 m² útiles puede tener 84 m² construidos sin partes comunes y 95 m² con partes comunes si le corresponde una cuota apreciable de portal y escaleras.

La diferencia pesa en dos sitios:

• En la visita. El comprador que ha leído «95 m²» y recorre 72 de suelo útil siente que le han engañado, aunque nadie haya mentido.
• En el precio por metro. Si comparas tu inmueble con otros, como en la valoración de inmuebles por comparación, compara siempre la misma superficie: euros por metro construido con euros por metro construido, nunca con euros por metro útil.

De dónde sale cada dato: escritura, Catastro y medición

Las cifras no tienen por qué coincidir. Recógelas en la captación y anota el origen de cada una:

• Escritura y nota del Registro. Lee qué superficie dice exactamente: útil, construida o las dos.
• Catastro. La superficie catastral se consulta con la referencia catastral del inmueble.
• Medición. Con un plano acotado o midiendo tú en la visita de captación, aplicando las definiciones de arriba.

La orden fija qué superficie usa el tasador. Para calcular el valor se utiliza siempre la superficie comprobada por el tasador; cuando no es posible comprobarla, se utiliza la menor entre las superficies catastral y registral. Y si en un piso, un «elemento de un edificio» en su lenguaje, la superficie comprobada supera en más de un 10 % a la registral o a la catastral, antes de adoptarla hay que verificar su adecuación a la normativa urbanística aplicable.

La lectura práctica para tu agencia: si los metros que mides no cuadran con los de la escritura o el Catastro, averigua por qué en la captación (una ampliación sin declarar, un error de medición antiguo) y no cuando ya haya un comprador esperando la tasación.

Qué superficie poner en el anuncio

Pon la superficie que puedas sostener y di siempre cuál es. La norma de referencia es el Real Decreto 515/1989, que se aplica a la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que vaya dirigida a consumidores. Lo que te pide, en lo que afecta a los metros:

• Ajustarse a la realidad. Su artículo 2 exige que la publicidad se ajuste a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda.
• No inducir a error. Según el artículo 3, no debe inducir ni poder inducir a error a sus destinatarios, de modo que afecte a su comportamiento económico, ni silenciar datos fundamentales.
• Lo anunciado se puede exigir. El mismo artículo 3 dice que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones que se incluyan en la publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
• La útil, a disposición del público. El artículo 4 pide tener a disposición del público la descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil.
• Y en los folletos. Si entregas folletos o documentos similares, el artículo 8 pide que consten siempre, al menos, la ubicación y, entre otros, los datos del número 3 del artículo cuarto, que es el de la superficie útil.

Con eso, lo prudente es dar las dos cifras con su nombre: «84 m² construidos · 72 m² útiles», en el ejemplo inventado de antes. Si el portal solo admite una cifra, pon la construida o la útil, pero dilo en la descripción. Tienes más ideas para el texto en cómo redactar un anuncio inmobiliario.

Errores que conviene evitar

• Dar una cifra sin apellido. «90 m²» no dice nada si no aclara si son útiles o construidos, y con o sin zonas comunes.
• Mezclar criterios en la cartera. Unos pisos con la construida y otros con la útil hacen que el precio por metro no se pueda comparar y que la búsqueda de un comprador por superficie mínima dé resultados que no casan.
• Contar como útil lo que la definición excluye. La terraza, los espacios exteriores en general y las zonas abuhardilladas que no llegan a la altura libre de la definición.
• Redondear al alza. Cada metro de más es un metro que el comprador puede echar en falta y reclamar.

Lista de comprobación de la superficie en la captación

• ¿Tienes la superficie de la escritura y has leído si es útil o construida?
• ¿Has consultado la superficie catastral con la referencia catastral?
• ¿Has medido o tienes un plano acotado?
• ¿Cuadran las tres cifras? Si no, ¿sabes por qué y lo has hablado con el propietario?
• ¿Tienes la superficie útil a mano para quien la pida y para el dossier o folleto?
• ¿La terraza y los exteriores van aparte?
• ¿El campo de superficie de la ficha sigue el mismo criterio que el resto de tu cartera?

Si los metros salen de una conversación con el propietario, apúntalo también en la hoja de encargo o en las notas de la captación: quién dio la cifra y de dónde la sacó.

Cómo dejarlo en la ficha de InmoCenter

En InmoCenter cada propiedad tiene una sola ficha con fotografías, precio, ubicación, estado, características, nivel de confidencialidad y propietario, y la superficie es una de esas características. Esa cifra trabaja en más sitios que la ficha:

• El expediente la pide para publicar. Sin superficie, el expediente del inmueble la marca como bloqueo y el inmueble no queda «listo para publicar». Y con todo completo, publicar sigue siendo una decisión humana: el sistema solo habilita el botón.
• El cruce la compara con lo que piden. Cada demanda recoge tipo, zona, presupuesto, dormitorios y superficie. El cruce compara la superficie mínima que pide el comprador con la de la ficha y dice por qué encaja cada inmueble. Si la ficha no tiene superficie, el inmueble no se descarta, pero ese criterio queda como lo que no se ha podido comprobar.
• La misma propiedad en todas partes. La propiedad que das de alta es la misma que aparece en el cruce, en la visita y en la documentación.

Por eso compensa una regla de agencia: en el campo de superficie, siempre el mismo tipo, por ejemplo la construida, y la otra cifra en la descripción, diciendo cuál es cada una. Puedes ver cómo se organiza la ficha del inmueble en las funcionalidades de InmoCenter.