Rentabilidad de un alquiler: cómo calcularla

Para calcular la rentabilidad de un alquiler se usan dos cifras: la rentabilidad bruta, que divide la renta anual entre el precio de compra, y la rentabilidad neta, que resta a esa renta los gastos anuales del inmueble y la divide entre todo lo invertido (precio, gastos de compra y reforma). La bruta sirve para comparar rápido; la neta es la que se parece a lo que de verdad ganará el inversor. Si en tu agencia trabajas con inversores, saber explicar las dos —y lo que ninguna de las dos incluye— es parte del servicio.

La rentabilidad bruta: el primer filtro

La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra, multiplicada por cien para expresarla en porcentaje:

Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100

Es rápida de calcular y sirve para descartar: si con la bruta un inmueble no encaja con lo que busca el inversor, con la neta tampoco encajará, porque la neta siempre sale más baja. Lo que no sirve es para decidir, porque ignora todo lo que cuesta comprar y mantener el inmueble.

Un detalle que cambia el resultado: la renta anual debe ser la que el mercado de esa zona paga de verdad por un inmueble así, no la que le gustaría cobrar al propietario. Para estimarla, el método es el mismo que para el precio: comparar con inmuebles parecidos de la zona, como explicamos en valorar un inmueble por comparables.

La rentabilidad neta: la que cuenta

La rentabilidad neta resta a la renta anual los gastos que el propietario paga cada año y la divide entre todo lo invertido, no solo entre el precio:

Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100

Donde la inversión total es el precio de compra más los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro, gestoría y, si la hay, la comisión de la agencia) más la reforma o el mobiliario necesarios para alquilar. Es la cifra que conviene poner delante de un inversor, con su desglose.

Si el inmueble ya está alquilado, parte de la renta del contrato vigente y no de la de mercado, y pide al propietario los recibos del último año: muestran la renta cobrada de verdad, con sus meses en blanco si los hubo. Si está vacío, deja claro que la renta es una estimación y explica cómo la has obtenido.

Qué gastos restar y cuáles se olvidan

Los gastos anuales que se restan en la neta son los que paga el propietario por tener el inmueble alquilado. Los habituales:

• Cuota de la comunidad de propietarios.
• Impuesto sobre bienes inmuebles y otras tasas municipales.
• Seguro del hogar y, si se contrata, seguro de impago.
• Mantenimiento y reparaciones: un importe de reserva para lo que se estropea.
• Gestión del alquiler, si la lleva una agencia.

Y dos que se olvidan con facilidad: los meses sin inquilino entre un contrato y otro, que reducen la renta real del año, y los impagos, que no se pueden predecir pero sí tener en cuenta en un escenario prudente.

Un ejemplo paso a paso

Para que el método se vea, un ejemplo hipotético con cifras redondas, expresadas en unidades para que valga para cualquier precio:

Con esas cifras hipotéticas, la rentabilidad bruta sobre el precio de compra es 6 ÷ 90 × 100, un 6,7 %, y la rentabilidad neta sobre la inversión total es (6 − 1,5) ÷ 100 × 100, un 4,5 %. Las dos cifras describen el mismo inmueble; la diferencia entre ellas es justo lo que conviene explicar al inversor.

Lo que el cálculo no incluye

La rentabilidad neta tal como la hemos definido deja fuera tres cosas que pueden cambiar mucho el resultado para cada inversor:

• Los impuestos sobre la renta del alquiler, que dependen de la situación de cada persona o sociedad.
• La financiación: si el inversor compra con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero que pone de su bolsillo es otra cuenta, con intereses y plazos.
• La revalorización o la pérdida de valor del inmueble, que nadie puede asegurar.

Esas partes no son trabajo de la agencia: corresponden al asesor fiscal y financiero del inversor. Lo honesto es decirlo así y no dar una cifra «después de impuestos» que no se ha calculado para su caso.

Cómo presentarlo a un inversor

Una buena presentación de la rentabilidad de un activo se parece más a una hoja de cálculo comentada que a un titular. Lo que debería incluir:

1. El desglose de la inversión total, partida a partida.
2. La renta estimada y de dónde sale (comparables, contrato vigente si lo hay).
3. Los gastos anuales, uno a uno, y el supuesto de meses sin inquilino.
4. La bruta y la neta, con la fórmula a la vista.
5. Lo que no está incluido, dicho expresamente.
6. Un escenario prudente: qué pasa si la renta es algo menor o los gastos algo mayores.

Presentado así, el inversor puede rehacer la cuenta con sus propios supuestos, y eso genera más confianza que una cifra sola.

Cómo lo resuelve InmoCenter

InmoCenter no calcula la rentabilidad de un alquiler ni asesora a inversores. Lo que hace es ayudarte a manejar los activos y la información que los rodea. Lo tienes en inversión y off-market:

• Para inversores: la web de InmoCenter lo plantea para activos en rentabilidad con documentación económica para perfiles inversores.
• Información controlada: tres niveles de confidencialidad por propiedad: público, teaser o restringido.
• Documentación sin correos: sala de inversión con aceptación del acuerdo de confidencialidad y registro de acceso: nombre, email, IP y fecha.
• Si el activo ya está alquilado: cada contrato recoge inquilino, propiedad, renta, fianza, inicio, día de cobro y actualización, vinculado al inmueble y al contacto, y los recibos se generan con un botón y se marcan según se cobran; los contratos de alquiler no entran en todos los planes. Lo tienes en alquileres.